Fraude contra credores na compra e venda de imóveis

As transações imobiliárias são acompanhadas de diversas inseguranças, pois são várias as situações que podem causar problemas e até mesmo a anulação/invalidade do negócio.

A fraude contra credores é uma deles.

Em linhas gerais, quando alguém que possui dívidas vencidas ou a vencer transfere o seu próprio patrimônio, seja a título gratuito (ex: doação) ou oneroso (ex: compra e venda) e, em razão disso, passa a não mais ter meios para pagá-las, dizemos que essa pessoa se tornou um devedor insolvente.

O patrimônio de um indivíduo se compõe de ativo e passivo, sendo o devedor insolvente aquele cujo passivo supera o ativo.

Ou seja, se o devedor, depois de assumir obrigações, vende, doa ou grava com hipoteca os seus bens, sem reservar bens suficientes para cobrir o total de suas dívidas, fica insolvente e não tem como responder por suas dívidas no caso de ação judicial.

No caso de inadimplência, os bens do devedor são penhorados e levados à praça (bens imóveis) ou a leilão (bens móveis) - com o produto da arrematação, o credor receberá o seu crédito. Não havendo nenhum patrimônio disponível, o credor não consegue receber o seu crédito.

O fundamento da fraude contra credores é a fraude, ou seja, o intuito do devedor insolvente de prejudicar seus credores, dispondo maliciosamente de seus bens, que, como se sabe, constituem garantia geral dos seus credores (responsabilidade patrimonial).

Desse modo, como o negócio jurídico foi pactuado em um contexto de fraude, ele poderá ser anulado. No caso da compra e venda, o comprador perderá o imóvel e terá que, por meios próprios, tentar receber o que pagou ao vendedor. O que não é tarefa fácil, uma vez que o vendedor está em estado de insolvência (não possui patrimônio suficiente para quitar suas dívidas).

Ademais, em relação à compra e venda de imóvel, onde a alienação consiste na transferência de propriedade à título oneroso, a fraude contra credores estará caracterizada quando a insolvência do proprietário do imóvel (o vendedor) é notória ou quando haja motivo para que seja conhecida pelo comprador.

O que isso quer dizer?

A insolvência notória é bem conhecida em cidades pequenas, por exemplo. É o típico caso do devedor contumaz, quando é sabido por praticamente todos que determinada pessoa possui diversas dívidas e que tem como hábito não as pagar. Mas, em um contexto de cidades maiores, a insolvência notória também é aplicada. Quando se está disposto a adquirir um imóvel, deve-se adotar uma conduta diligente e analisar diversos documentos para averiguar a legalidade do negócio, sobretudo para verificar se o proprietário/vendedor possui idoneidade moral e financeira.

A segunda hipótese é quando houver motivos para que a situação de insolvência seja conhecida pelo contratante. Isso acontece quando o próprio comprador, por algum motivo ou outro, percebe que o negócio não está seguindo o usual, ou seja, que tem alguma coisa errada. Situações de clandestinidade, como pagamento em espécie ou a terceiros, ou que o valor do imóvel esteja muito abaixo do valor de mercado, são hipóteses que, de maneira geral, podem caracterizar fraude contra credores em uma compra e venda de imóvel.

“Acontece que eu não me atentei a essas informações e, logo após que fechei o negócio, eu percebi que o vendedor possui muitas dívidas e que esse imóvel era o seu único patrimônio. Mas, eu quero salvar o meu negócio, o que eu posso fazer?”

Resolver um problema como esse não seria a situação ideal.

Idealmente, aconselha-se sempre agir com cautela antes de comprar. Mas, agora que o problema já existe, vamos analisar as possibilidades que a lei nos traz para tentar “salvar esse negócio”.

De acordo com a lei, a única possibilidade de salvar este imóvel é a seguinte: se você ainda não efetuou o pagamento, você pode depositá-lo em juízo por meio de uma ação judicial específica.

Mas, para tanto, é exigido que o valor do imóvel seja condizente com o valor de mercado (mais um ponto negativo para a prática de declarar valor de venda inferior na Escritura Pública). Se o valor estiver abaixo, exigi-se o depósito da complementação.

Lembrando que essas são situações hipotéticas e seguem exatamente o texto legal. Ressalto que é muito importante analisar o contexto do problema, para então ser possível traçar as estratégias jurídicas possíveis e que possam, de fato, resolvê-lo da melhor forma possível.