Está pensando em comprar um imóvel? Entenda os custos envolvidos nessa transação
- Esthefany Malonyai Cavalieri
- 4 de out. de 2022
- 3 min de leitura
Sabemos que comprar um imóvel demanda uma boa preparação e organização financeira, já que são bens de alto valor e com grande taxa de valorização.
São anos de economia e até mesmo a venda de outros bens até ser possível a aquisição de um novo imóvel.
Acontece que, muitas vezes, custos importantes à concretização de uma transação imobiliária são esquecidos.
Tenha em mente que comprar um imóvel envolve um custo além do preço exigido pelo proprietário.
Além da obrigação de pagar o valor do imóvel, o comprador é responsável pelo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e dos emolumentos de cartório referentes à lavratura da Escritura de Compra e Venda e seu registro na matrícula do imóvel.
Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI possui como fato gerador “a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição” (art. 156, II, CF/88).
O ITBI é um imposto municipal e, portanto, segue as regras específicas de cada município. Em regra real, a alíquota do ITBI corresponde a 2% do valor venal do imóvel.
Importante esclarecer que, muitas vezes, o valor venal registrado na Prefeitura é ou inferior ou superior ao valor de mercado do imóvel.
Essa diferença de valores foi objeto de diversos processos judiciais. Nesse contexto, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
Veja as três teses fixadas pelo STJ relativas ao cálculo do ITBI¹:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN); 3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Além da base de cálculo, o momento de pagamento do ITBI sempre foi alvo de grandes discussões, pois existem fundamentos legais para ambos os lados, ou seja: para justificar a necessidade de recolhimento antes da lavratura da Escritura Pública (art. 150, §7º, CF/88 e legislações municipais) e também para que somente possa ser exigido com o registro da transferência de propriedade (art. 156, II, CF/88; art. 35, I, CTN; e arts. 1.227 e 1.245 do CC).
A questão até então estava decidida pelo STF quando do julgamento do Agravo em Recurso Extraordinário nº 1.294.969, que havia decidido pela segunda opção, qual seja: “o fato gerador do imposto sobre transmissão itens vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. Todavia, em 29.08.2022, a decisão foi anulada pelo ministro Dias Toffoli².
A questão continua pendente de julgamento e, em muitos outros casos, foi afastada a obrigatoriedade de recolhimento do ITBI em momento anterior à lavratura da Escritura Pública. Todavia, são decisões cujos efeitos atingem somente as partes participantes daqueles processos específicos.
Dos emolumentos devidos
O pagamento dos emolumentos referentes a lavratura e registro da Escritura Pública de Compra e Venda é também de responsabilidade do comprador.
Os valores dos emolumentos variam de Estado para Estado.
Segundo a tabela matogrossense de emolumentos extrajudiciais do ano de 2022³, a lavratura de uma Escritura de Compra e Venda de Imóvel e o seu registro imobiliário custam, via de regra, R$ 5.223,30 (cinco mil, duzentos e vinte e três reais e trinta centavos) cada.
Importante esclarecer que o registro é importantíssimo, pois é ele que efetivamente gera a transferência de propriedade do imóvel do vendedor ao comprador. Se você somente possui a Escritura Pública de Compra e Venda saiba que você não é considerado proprietário do imóvel!
Custos gerais no Estado de Mato Grosso (2022)
Portanto, além dos pagamento dos valores necessários à própria aquisição do imóvel, o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI e dos emolumentos referentes a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda e do seu registro imobiliário.
Tendo isso em mente, os custos envolvidos na compra de um apartamento no valor de R$ 315.000,00, no ano de 2022 e no município de Sinop-MT são de aproximadamente:
ITBI | R$ 6.300,00 |
Escritura Pública de Compra e Venda | R$ 5.223,30 |
Registro da Escritura Pública na matrícula do imóvel | R$ 5.223,30 |
VALOR TOTAL | R$ 16.746,60 |
DOI e imposto de renda sobre o lucro imobiliário
Em relação ao vendedor, há a obrigação de declarar e recolher o imposto de renda sobre o lucro imobiliário, caso haja.
Nesse aspecto, importante ressaltar que tanto o Tabelião de Notas quanto o Oficial Registrador prestarão informações sobre operações imobiliárias à Receita Federal através da Declaração de Operações Imobiliárias (DOI).
[3] http://www.tjmt.jus.br/INTRANET.ARQ/downloads/Corregedoria/Custas%20do%20Judiciário/Provimento_n_45-2021-CGJ_REP.pdf