Você sabe o que são arras e como elas são utilizadas na compra e venda de imóveis?

Possivelmente você já conheça as arras e como elas são utilizadas no mercado, mas provavelmente por um outro nome: sinal de negócio.

As arras ou sinal de negócio consistem em uma prática bastante comum, sobretudo na compra e venda de imóveis, e possuem a finalidade de garantir que o negócio seja fechado.

O Código Civil Brasileiro, ao contrário do direito francês que prevê apenas as arras penitenciais, instituiu dois tipos de arras: as arras confirmatórias e as arras penitenciais.

Arras confirmatórias:

As arras confirmatórias estão previstas nos artigos 418 a 419 do Código Civil:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Extrai-se dos artigos acima transcritos que, nas arras confirmatórias, o contrato convencionado entre as partes é irretratável, ou seja, não há o direito de arrependimento. Nessa hipótese, caso uma das partes queira desistir (o que será considerado como inexecução contratual), o contrato será desfeito e o valor das arras será perdido ou devolvido em dobro.

Além disso, nas arras confirmatórias, o valor das arras é considerado uma indenização mínima, sendo possível  indenização suplementar (o que depende de prova do prejuízo).

Arras penitenciais:

As arras penitenciais, por sua vez, estão previstas no artigo 420 do Código Civil:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

As arras penitenciais consistem em uma verdadeira cláusula de arrependimento expressa, através da qual é fixado um valor de indenização caso qualquer das partes venha a se arrepender.

Nas arras penitenciais não se admite indenização suplementar, pois o valor estabelecido entre as partes é considerado como suficiente e adequado à indenização dos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio.

Diferença entre arras confirmatórias e penitenciais

A maior diferença entre os dois tipos de arras é, portanto, a possibilidade de arrependimento (somente nas arras penitenciais) e a possibilidade de indenização suplementar (somente nas arras confirmatórias).

Aplicação prática

Imagine uma negociação de um imóvel por intermédio de um corretor de imóveis. João é o proprietário do imóvel, Marcos está interessado em compra-lo e Pamela é a corretora de imóveis responsável pela aproximação dos dois.

Em uma sexta-feira à tarde, Pamela acompanha Marcos na visita do apartamento de João. Marcos fica apaixonado pelo imóvel e reconhece que ele atende todas as suas necessidades, sendo o apartamento ideal para morar com sua família. No entanto, outras pessoas também o visitaram e também ficaram interessadas por ele. Marcos, não querendo perder a oportunidade, aceita o valor ofertado por João e propõe pagar um sinal (as famosas arras) no valor de 50 mil reais, com o intuito de fechar o negócio.

Pamela contata João, que aceita firmar as arras. Marcos, portanto, faz um pix à João no valor de 50 mil reais.

Imagine que o exemplo dado apresente um caso de arras confirmatórias, em que não há direito de arrependimento.

Na hipótese, imagine que Marcos vá a um almoço de sua família no domingo, e o seu cunhado, ao saber da compra, fale que ele fez um mau negócio, que o apartamento não valia tudo isso ou que o bairro não é tão bom. Caso Marcos opte por desistir do negócio, os 50 mil reais pagos a João NÃO SERÃO RESTITUÍDOS. Além disso, caso João tenha tido algum prejuízo em valor superior aos 50 mil reais, poderá cobrar de Marcos uma indenização suplementar.

Por outro lado, se também em um almoço de família João escute que a negociação foi ruim, que o apartamento deveria ter sido vendido por um valor maior e, por isso, venha a desfazer o negócio, ele terá que devolver os 50 mil reais a Marcos e, além disso, pagar mais 50 mil reais.

Entenda: João não está pagando 100 mil reais. Ele está devolvendo os 50 mil que não eram dele, pois foram pagos por Marcos. E, como penalidade pelo desfazimento do negócio, terá a obrigação de pagar, do seu próprio bolso,  50 mil reais a Marcos. Também será obrigado a reparar eventuais prejuízos suportados por Marcos que ultrapassem o valor das arras (indenização suplementar).

Por outro lado, caso as arras sejam penitenciais, há o direito de arrependimento. Haverá, da mesma forma, a perda dos valores dados em arras (pelo comprador) e a obrigação de devolvê-los em dobro (pelo vendedor), mas não será possível pleitear indenização suplementar.

Espero que tenha compreendido como esse instituto é aplicado na prática!

Nossa equipe segue à disposição para possíveis esclarecimentos.